Wat houdt een gesplitste aankoop in?
Bij een gesplitste aankoop wordt het eigendomsrecht van een woning letterlijk “gesplitst”:
- De ouders kopen het vruchtgebruik: zij hebben het recht om in het huis te wonen of het te verhuren, en ontvangen dus de eventuele huurinkomsten.
- De kinderen kopen de blote eigendom: zij zijn juridisch eigenaar, maar kunnen pas volledig beschikken over het pand na het overlijden van de ouders.
Op dat moment valt het vruchtgebruik weg en worden ze automatisch volle eigenaar, zonder bijkomende erfbelasting, als alles correct is voorbereid.
Waarom is dit interessant?
- Successieplanning: je kinderen worden uiteindelijk volledig eigenaar zonder bijkomende erfbelasting op de woning, zolang aan de fiscale voorwaarden voldaan wordt.
- Vermogensoverdracht met controle: als ouder behoud je het genot van de woning, terwijl je toch een belangrijk deel van je vermogen overdraagt.
- Flexibel inzetbaar: ideaal voor een tweede verblijf, een investering of wanneer je als ouder kleiner gaat wonen.
Hoe werkt het praktisch?
- Schenking vóór aankoop: de ouders schenken eerst (al dan niet via notaris) het nodige bedrag aan de kinderen, zodat zij hun deel kunnen betalen.
- Notariële aankoopakte: de aankoop wordt samen geregeld, met een duidelijke vermelding van de gesplitste eigendom.
- Fiscaal in orde brengen: afhankelijk van het gewest gelden specifieke regels. In Vlaanderen moet de schenking vóór het verlijden van de akte gebeuren.
Let op: overlijdt de schenker binnen drie jaar in Vlaanderen (vijf jaar in Wallonië) na een niet-geregistreerde schenking? Dan geldt alsnog erfbelasting.
Wie betaalt welke kosten?
- Vruchtgebruiker (ouders): staat in voor het gewone onderhoud (schilderwerken, loodgieterij, …)
- Blote eigenaar (kinderen): draagt de kosten van structurele werken (dak, gevel, centrale verwarming, …)
In sommige gevallen wordt een kost gedeeld, afhankelijk van de waarde van het vruchtgebruik op dat moment.
Registratierechten: hoe zit dat?
Bij een bestaande woning betaal je 12% registratierechten, verdeeld:
- Ouders: 12% op hun deel (het vruchtgebruik)
- Kinderen: 12% op hun deel (de blote eigendom, zonder voordeeltarief)
Goed nieuws: bij een latere aankoop van hun eigen woning kunnen je kinderen wél nog genieten van het verlaagde tarief van 3% (en eventueel de rechtenvermindering van €2.800), als zij aan de voorwaarden voldoen.
Bij nieuwbouw is het btw-tarief van 21% van toepassing, op ieders aandeel.
Voorbeeld uit het echte leven
Een koppel koopt met hun twee kinderen een appartement aan zee van €320.000.
- De ouders nemen het vruchtgebruik op zich, geschat op €110.000.
- De kinderen kopen de blote eigendom voor €210.000 (vaak met geschonken kapitaal).
De ouders kunnen het appartement gebruiken als tweede verblijf of verhuren. Na hun overlijden wordt het automatisch eigendom van de kinderen, zonder erfbelasting, als de schenking correct gebeurde.
Berekening waarde vruchtgebruik: hoe gebeurt dat?
De waarde van het vruchtgebruik hangt af van:
- Leeftijd van de jongste vruchtgebruiker
- Totale waarde van het pand
- Verwacht rendement (bv. huurinkomsten)
- Rente en inflatie
De notaris maakt vaak gebruik van de sterftetabellen (artikel 745sexies BW) om dit correct te berekenen.
Samengevat
Een gesplitste aankoop is een doordachte manier om als ouder je kinderen nu al te betrekken in vastgoed, en tegelijk je nalatenschap te optimaliseren. Het combineert controle, gemoedsrust én fiscale efficiëntie.
Laat je goed adviseren en zorg dat alle stappen juridisch én fiscaal correct verlopen, zo geef je je kinderen een mooie start, zonder verrassingen achteraf.
Vragen over hoe je dit concreet aanpakt?
Ik help je graag verder met een persoonlijke analyse, afgestemd op jouw situatie.
Mail me op info@immoley.be of bel 03 535 20 00